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　　首先，全市范围内低容积率项目本来就少，徐泾就更不用说了。2020年至2023年徐泾21幅土地出让，容积率≤1.8的仅有8幅，大多已经售罄了。2023年徐泾出让的4幅，容积率≤1.8的地块，仅有1幅。

　　而这一棵“独苗”，便是现在容积率仅1.2的【虹桥润璟】。作为3年来徐泾容积率更低的地块，备受购房者关注。

　　光凭“1.2容积率”这点，TA就构筑出产品“价值护城河”，别人打不破、进不来，将一直屹立徐泾的尖端。

　　1.2容积率、滨水纯洋房、稀缺大户型…【虹桥润璟】这个徐泾3年未见的产品，每个词都踩在改善购房者的“痛点”上。项目目前持续热销中。

　　大虹桥商务区核心区，大虹桥徐泾这一与国家会展中心仅相距约1公里的战略要地，在近年来更是成为了新盘稀缺的宝地，想买大虹桥徐泾的新房，实在是太难了。

　　现在容积率1.2，6-7层纯洋房住宅，有大面积改善户型，光这3个标签拿出来放在徐泾都是“降维打击”的存在。虹桥润璟1.2容积率的稀缺性，前文已经阐述了！在这样一方低密宝地上，大部分开发商都倾向于做利润更高的高低配。但虹桥润璟却选择了清一色的纯洋房社区，这也是近年来徐泾为数不多的纯洋房社区。有啥不一样的区别呢？来看图

　　示意图，仅供参考简单来说，高低配的小区，高层住户要向低密住户让步，无论是景观、体验都会存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。但纯洋房社区就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大。据悉，虹桥润璟的楼间距达到约23-54米（仅供参考，以实际交付为准）。

　　虹桥润璟还是6-7层洋房，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。项目也没有连廊，进一步减少了公摊、使得室内空间更阔绰，也让项目更加美观。

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　　此外，虹桥润璟还推出了建面约198㎡的大户型。笔者统计了徐泾2020年至今，大户型房源的占比：非常稀缺！

　　在上海“2035规划”中，西虹桥未来将以“国际会展城、虹桥宜居地”为规划目标。

　　贵为虹桥主城副中心所在，西虹桥片区内也涵盖上海为数不多，传统墅区底色的区域，其地脉基因早已毋庸置疑。随着大虹桥走向世界，西虹桥板块也成为中产及高净值人群极为青睐的居住价值板块之一。

　　该项目3km生活圈内，涵盖有LM虹桥世界中心、永业购物中心、首位奥特莱斯；「华润置地虹桥润璟」距离国家会展中心直线km，这也让项目地段价值拉满！

　　纯洋房住区在上海楼市的现身，本身已是巨大的“惊喜”。截止到2023年8月，西虹桥全年洋房新增供应为0！「华润置地虹桥润璟」的出现，无疑填补了区域市场内的期盼已久的“空白”。

　　低容积率从源头上就给予设计师更多的景观创造空间。「华润置地虹桥润璟」在园林设计上，溯源隐奢酒店的灵感。主入口处，结合格栅景墙与奢石水景，搭配层次感的绿化，形成了树影倒映的三面观景场所，实现归家动线的绝美视觉统一。

　　以人为本的景观主题设计。这里有专属于孩子的达尔文营地，让孩子在玩乐之余，学习到丰富的自然知识。

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　　属于成年人的交互空间，未来将在大景亭中打造会客洽谈区，配以静谧的茶室空间，北侧结合景观设置健身 club，动静相宜。

　　最大约50米左右的宽适栋距，配合洋房及优秀的窗墙比，让窗外风景与居家氛围内外相融。

　　建面约198㎡4房2厅3卫宽奢大户型，是「华润置地虹桥润璟」献给市场的“王炸”之作。虹桥润璟这次首开的大户型楼栋，位于整个小区的景观C位，#4、#5、#9双水系环绕，#8为小区楼王位置，直面中轴景观。

　　客厅、餐厅、阳台，形成了一个开敞的、连贯的大尺度公共空间。空间的整体性、视野的延伸非常好。中间没任何横梁，空间足够大，功能性非常丰富。

　　3个套房的贴心设计，意味着共同生活的亲属都能够轻松的享受到不被打扰的套房生活，彰显出大平层的尊崇感和洋房生活的私密感！

　　也可以灵活分出一个房间，打造成5房格局，三代同堂+三孩的生活都能一并承载！

　　转角大飘窗+酒店式卫浴空间+预留L型衣帽柜位置。关上卧室门，就是一个属于主人私享的完整大套房。

　　女主人在料理的时候，也可以照顾到客厅里玩耍的孩子，或者与餐桌旁的家人随时交流。

　　装标品质非常高，配置西门子三件套，包含内嵌式洗碗机，水槽和龙头使用西班牙皇室专用品牌 ROCA。

　　有两个亮点我十分喜爱，一个是厨房的一侧做了整面到顶的收纳柜，设置了活动隔壁，可以自由搭配使用。小家电、零食都可以收入到这里；

　　另一个是灶台下的橱柜里设计了拉篮，瓶瓶罐罐的调料和杯盘碗碟，都通通可以收进去。

　　客厅、卧室、阳台均采用三层弧形吊顶，相互呼应又互相统一。这样的吊顶弧度，无法拼接，完全是师傅手工打磨。耗时耗力，但真的好看。

　　玄关地面，手工铺贴海派风格花砖，并预留了约1.2*1.4M的独立收纳间。

　　虹桥润璟建面约198㎡大平层四房，把媲美奢侈品打造的高定感、手工质感，融入到产品的血脉之中，

　　这样的诚意同样也出现在建面约92㎡的3房产品中。在细究完产品后，不禁令人惊呼它简直是西虹桥的“宝藏”3房产品！

　　首先，最大的亮点在于洋房的高得房率！众所周知，洋房的得房率远高于小高层、高层产品。项目的3房产品，在实际使用面积上，可以媲美传统的小高层、高层类型的100㎡左右产品，总价相近时，洋房性价比更高！

　　其次，由于附加了低密度属性，有别于市场其他高容积率产品，未来的居住氛围将更具私密、奢适和宜居感。

　　再者，洋房小3房的稀缺属性。近4年来，西虹桥板块内，90-110㎡的洋房产品，只供应了98套！

　　不同于某些项目大小户型装标上“厚此薄彼”的做法。这次华润置地“一视同仁”！据悉，未来3房产品在装标上与大户型将基本一致！这一点直接让3房产品硬核实力拉满！

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　　从图中可看出，首开的3#、6#、7#和11#，位置都是非常优越的，尤其是6#和7#，性价比凸显。

　　得益于洋房的高得房率，90平米出头的面积段内，做到了3房2卫，这个算得上是颠覆性的设计了。市面上主流的90平户型一般只能做2+1房，或者只有一个卫生间。

　　客餐厅尺度感和南向面宽，甚至是实际使用面积，与100平左右的高层几乎一致！

　　小户型的客厅面宽达到约3.6M，相较于常规百平米高层3.5米的尺度，还多出了约10公分，却少花了8㎡的钱！

　　主卧可以轻松放置1.8米的床+两个床头柜，大气的窗墙比，带来更大的透光面积和清晰视野。

　　厨房U型操作台面，并预留了双开门冰箱位置，你要知道普通百平三房，基本只预留单体冰箱的空间。

　　厨房配置西门子三件套，龙头和水槽使用的是Roca，还交付法狮龙凉霸，主卫汉斯格雅五金；

　　客厅地面采用了与大户型相同的工字形600*1200大砖通铺；主卧木地板延用工艺复杂的人字拼铺设；

　　复古拼花洋房地砖，洋溢海派风情；厨房采用金属拉丝玻璃移门，有颜值又有质感；主卫甄选金属弧形镜柜，整体视觉更美观精致。

　　这些充满高级质感的奢配版装标和复杂工艺，是大平层的标配，也同样出现在建面约92平三房户型中。

　　洋房立面运用横向舒展的弧形线条，延续了海派花园洋房的弧形阳台设计，浅灰色的主体建筑色调，搭配门头的米白色铝板，建筑顶部的屋顶塔冠，香槟金色装饰线条，让建筑整体散发出海派摩登的精致时尚感。

　　大户型设有独立玄关，子母门，配合入户处可灵动设计的储藏空间等，归家就可以享受的四重礼遇。入户玄关、卫生间等地面处，采用定制化的复古拼接地砖，还原海派洋房优雅气韵。

　　建筑语言的内外有序统一。外部空间采用的弧形与格栅元素，在室内空间的吊顶，子母门，以及造价不菲的金属拉丝移门上，得到了完美的呼应。（小编在售楼处得知，全屋吊顶的弧形结构，都是师傅手工打磨而成，极为费时费工。）

　　采用600*1200 大尺寸仿石砖，人字拼接木纹地板，实现顶部空间与地面的优雅和谐。优秀的窗墙比，也让内外景致无界融合。

　　「华润置地虹桥润璟」作为 MIC 社区综合体在上海的首个落地项目，从 MIC 家、MIC 社区、MIC 城市和 MIC 综合服务四个维度，将生活场景需求和华润置地全生态业务进行链接。

　　小区外围规划有社区配套商业和幼儿园，约8000㎡城市绿地。叠加3km生活圈内的丰富配套，在「华润置地虹桥润璟」，真正的完成“出则繁华尽享，归则静谧尊崇”的海派品质生活。

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　　外部结合已有的小涞浪和小涞港，未来将打造滨水步道；项目的东南侧，即小区主入口侧，拥有一整条香樟林，结合紧邻的城市绿地，充分实现【园中归家】的尊崇仪式感。

　　而作为享誉业界，国内TOP级的物业服务企业，华润万象生活物业未来也将为客户提供高规格的人居服务体验。相信在品牌和服务力的双重加持下，「华润置地虹桥润璟」必将成为大虹桥板块的“封面”扛鼎之作！

　　以时间为名，虹桥是一座充满着卓越追求的梦想之地，代言上海迈向2035全球卓越城市的封面之地；时间的音符，编织起这片土地快速地发展的美好节奏。

　　从大枢纽-大会展-大商务的三次迭变，再到如今新增大科创产业的持续引领，从上海虹桥到世界虹桥，产业动能的持续迭新升级，核心功能的不断的提高，占位区域经济稳步的增长新引擎。

　　虹桥国际中央商务区内“科学研究与技术服务业”企业14,665家，占比企业总数的17.5%，是全市中等水准的3.4倍，“大科创”的浓度极高。（数据来源于界面新闻）

　　项目在国家会展中心旁，拥揽国家战略高地的大虹桥商务区主城片区，堪称世界虹桥价值的恒藏之地。纵观“大虹桥”从规划诞生至今的17年间，历经5次指数级增长，国展所在，大虹桥城市扩张与规划发展的源点所在。

　　虹桥枢纽无界畅达世界 全球自此出发：咫尺可至虹桥综合交通枢纽，自由抵达世界心之所向，涵盖国际航空、高铁、长途汽车、轨交、公交、出租汽车等各类交通方式，自由组合出多种换乘模式。

　　交通配套方面：项目毗邻轨交2号线号线西延伸段在建，未来多条线路，畅达全城。

　　项目临近沪渝高速、沈海高速、崧泽高架路以及嘉闵高架等主干道，自驾出行依旧很方便，自驾约10分钟左右可以直达上海虹桥站以及虹桥国际机场！

　　商业配套方面：项目步行可达虹桥核心区繁华商圈，虹桥天地、龙湖天街、虹桥汇等体验式shopping mall环拥，融汇餐饮、精品商超、时尚消费、休闲潮玩等多样化业态，吃喝玩乐购一应俱全。

　　向西看，天空万科广场、首位奥特莱斯……一大批商业，有序落地。食尚天地、夏都小镇等早已醇熟的商业中心，让生活的温度流淌于徐泾的精致烟火之中，比邻大虹桥超级IP蟠龙天地商业！

　　比邻国家会展中心仅仅1.5公里，总建筑面积147万㎡，世界上最大的建筑单体和会展综合体，入选上海新十大地标建筑之一，它就像一大片叶子，“大虹桥”舒展于它的筋脉中。

　　教育资源方面：区域内不仅有英、美、德、法、韩等国际学校（针对外籍人士），还有一所16年一贯制的民办学校青浦世界外国语学校；公立学校则有上海世外教育附属徐和路幼儿园、徐泾幼儿园（上海市一级幼儿园）、徐泾小学（全国示范学校）、徐泾中学等；（注：以上为周边现有教育配套，最终对口以交付后划分为准）。

　　生态资源方面：周边有三大公园环伺，徐泾港公园廊道、安踏体育主题公园以及蟠龙公园。

　　医疗资源方面：周边有复旦大学附属华山医院（西院）、德达医院等，更有远大健康城以及新虹桥国际医学中心，远大健康城一期项目上海医大医院投入使用。

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　　红色桌面被暖色的灯光调和成了爱马仕橙色，更显空间整体的品位和质感，网状的藤编座椅略带自然的气息，张扬之中有着内敛的氛围。

　　私密场域依旧保持静谧，黑白色基础上搭配了更多的色彩，例如深棕、浅紫等，艺术品的衬托深邃迷人，热络了家的氛围。

　　整个空间以静、雅、柔传达着家的精气神儿，黑白的交错，棱角的柔和，都是家的本色，都是极简的象征。

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　　我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在房住不炒政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。

　　1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）

　　典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。关切自2021年起推行的收入偿债比监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

　　c.三四线年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品房销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

　　需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出接力贷突破年龄限制。

　　理论最长30年，实际审批需满足贷款期限+借款人年龄不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

　　a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

　　c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

　　注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现工资字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。

　　3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率30%）。

　　试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

　　2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

　　随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更强调因人施策，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

　　2024年9月起，全国范围实施认房不认贷政策，即只要名下无房，无论是不是有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策明显降低了改善型需求购房者的首付压力。

　　2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：

　　(一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

　　(二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

　　1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一些范围的空间.真实的生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

　　2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

　　指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

　　土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

　　国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

　　指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

　　以划拨方式获得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有有效期的限制;

　　下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;

　　城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

　　1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各种类型的房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

　　各类房屋:可以是建筑群,如居住小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交互与通行等;

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